办个小型幼儿园，要做什么准备？投资多少比较合适？

2019年12月3日续：《针对新开幼儿园、筹建幼儿园相关问题简答》

前文发表之后，有很多人私聊咨询我。其中大部分是新开幼儿园与筹建中幼儿园，并且外行人居多。这个时期的幼儿园涉及到的关键性问题非常多，很难详细解释清楚，并且大家都是冲着长治久安而来，希望少走弯路，更希望一步到位。所以我简单阐述一遍从建园到开学第一个学期的关键问题。

土地性质：商业用地、公共事业用地、教育用地。这三种土地性质是正规渠道能够通过购买，租赁，改造，承包，投标所得所用的土地，属于正规办园土地。

问题1：耕地，住宅、工业用地不行吗？

答：基本不行，除非当地有特别的政策，部分省份的个别区域由于学位紧张，可使用面积少、或者是教育经费紧张等等诸多原因，开放了工业用地办园的特别政策，比如某某汽车生产商为了让自己员工的孩子方便上学，开设厂幼儿园，某某大型民企无污染工业区内开设办园点的情况。亦有乡镇幼儿园使用耕地、住宅用地的先例，并且严重缺乏公办乡镇幼儿园投入的地区，也会有这类政策。

问题2：选择什么样的场地比较划算？

答：在满足预算的情况下，尽量选择户外宽阔，生活区附近，临街，房产手续齐全，房产性质允许、改造较少，交通便利的场地。当然这种场地非常难找，即便有成本也非常高，所以我们从重点中再筛选重点：房产手续齐全（对自己的合法保护），户外宽阔（便于招生、教学、办证）、生活区附近（每3000户养一所幼儿园，稍微远点只能买校车）、改动较少（降低成本）。

问题3：现在幼儿园市场好吗？什么原因造成的？

答：从个体户小型集团园角度整体评估，现在市场不好，一点也不好。我得到的数据是2013年以后，今年很多地区出现了卖幼儿园的数量超过新开幼儿园数量。尤其是开小幼儿园，场地硬件都跟不上的幼儿园，无论是市里还是县立都不好过。人员成本增加，学费浮动小，房租成本增加、教师流失、食材成本增加，官方监管力度大，市场竞争激烈、出生率降低、媒体曝光率增高等等一系列问题。会出现相对品质较高的，体积较大的，管理得当的在追加成本之后能够稳健招生，一些不愿意追加成本的大幼儿园同样出现了如人员流失，招生下降的情况。

有人说是因为新开幼儿园手续难办了！这个说法也对，但无法解释想撤资的幼儿园转不出手的情况。很多幼儿园投资人从100左右幼儿开始暗自寻找下家，直到交房租前的那个月生源可能已经不足50个依旧没有卖出去，最后忍痛解散。你们仔细回想，新开的幼儿园基本上都是大园，动辄2000㎡左右，而且加盟幼儿园越来越多。从硬件上、品牌上、课程上、团队上幼儿园已经逐渐趋于专业化，品牌化。

从大型机构及大型集团幼儿园角度整体评估，现在的市场依旧不好。因为幼儿园上市这条路被国家掐死，图财的一大部分资金都开始转移投资目标，仔细观察你会发现今年（2019）尤其是5月份以后早教突然多了，品牌艺术类培训多了，幼儿类课程多了，绘本的种类多了，教育周边产品多了。幼儿园是重资产运作，尤其是非普惠性幼儿园，它不是“种瓜得瓜，种豆得豆”的买卖，一所幼儿园是否成功除了50%的资金投入外，还有50%人的因素以及不可预估的政策风险。在这里不得不提的是，很多大型集团幼儿园，品牌幼儿园依旧对小区配套的场地心里没底，尽管小区配套幼儿园属于普惠幼儿园这个政策在很多地区落实的不到位，但谁也不想用白花花的银子去验证国家的意志力。已经中招的园无非是多收一天算一天，多收一分算一分。

这个问题我回答的有点琐碎，最后我总结一下：投机者别投幼儿园。

问题4：普通幼儿园的定位是多少，普通幼儿园的投资回报率是多少？

答：（地方城市人均可支配收入*2-地方平均房贷）/3 比如某三线城市地方人均可支配收入3000元，平均房贷2000元：（3000*2-2000）/3=1333.333（学费+餐费） 地区市上浮20%，县级市持平，县下浮20%，一二线城市另有其他算法。

上图是一个较为理想状态下的回报率运算公式： 假设建筑面积：3000㎡ 房租每年：100万且3年内无递增情况 理论满园人数：300人

装修投资：200万 设施投资：68万 满园人力成本：115万

月学费：893元 月餐费：440元 每学年：10个月

条件3年满班，4年满生，第1年人力成本加第2年人力成本相当于满园人力成本，退费率5%、出勤率95%的、物业费18万，餐费440元每月（每学期10个月）利润30%…. [（192.375*440*0.3*10月）餐费收益+192.375*893学费*10月]/1094万*100%=18.02%

投资回报率18.02%，这个数据远低于普通零售行业的回报率25%，足以证明现在的幼儿园行业并不是回报率高的行业。

当然数据是死的人是活的，每个地方的情况也不一样。 例如一些经济较好的县城学费学费能收的非常高，反而房租很低。

问题5：所谓办园性质普惠，非普惠，营利，非营利具体有什么区别？

答：现在办园分为四个性质，分别是普惠，非普惠，营利，非营利。我们在选择是否普惠之前，需要先对是否营利进行选择。 营利性幼儿园：简单说已经不能称之为一个“幼儿园”，而是一个教育公司，首先注册名称不再是某某幼儿园而是某某有限公司。既然是公司就要交一定税，只是这个税现在国家没有定下来，现在说法不一，有的说按季度结余超过三万元缴纳，也有的说按实际收入的3~6%，众说纷纭，目前截止2019年12月3日，笔者还没有听说那家幼儿园需要缴税的。营利性幼儿园可以根据市场进行续费价格调整（自由定价），但是笔者认为最终定价上限依旧控制在物价局手中，只不过会高于非营利幼儿园。

你可以认为，营利性幼儿园就是一家公司，在未来你进行营利缴税，合法所得自由支配。而且目前营利性幼儿园可以转换为非营利幼儿园，而非营利幼儿园不能转换营利性幼儿园。

非营利幼儿园：实质性幼儿园，所有收入不能自由支配，必须用于幼儿园建设上，其中包括设施建设，人员福利等等。简单说，从文件上看非营利幼儿园中挣到的钱是不能按照投资人的个人意愿自由分配的。现在国家并没有对非营利幼儿园进行有效的监管，我认为不是不能监管而是没有去做这件事情，因为目前主要的办园资金办园力量依旧来自社会，如果真的按照文件要求，想必会引起大量的资金外流以及学位紧张。这个僵局会在公办幼儿园数量为绝对主导的时候打破，而在此期间市场的自然竞争必定会淘汰一些小幼儿园，不符合规范的幼儿园，到那个时候存活下的幼儿园营利性质的缴税，非营利的走普惠路线或进行资金监管。

普惠性幼儿园：在非营利性质的基础上，限制收费，给补助的幼儿园，已经对其进行资金监管的幼儿园。《国务院35条》中写的很清楚2020年达到80%普惠，20%营利，教育司长解读中80%普惠中至少50%属于公办，从目前时间点上看，基本完不成了，但是我相信国家的意志，会延期但不会停滞。

每个地区的普惠补助政策不同，早些年的普惠幼儿园给一些玩教具。近两年每生每年给400元左右。北京每月每生1500元，还给各种房租补助，新生入园一次性补助，多则一年达到上千万（不夸张）。几个经济单列市情况也很好，如青岛，厦门，不过相对首府北京还是差很多。各省份就更差强人意了，还是每年每生400的多，不过我相信明年会有改观。

普惠的定价最早是当地公办幼儿园的1：1.5：2 也就是1倍，1.5倍，2倍。选择1倍的省份比较多，也就是当地公办幼儿园每月400元，普惠幼儿园基本上收到400、600、800，曾经试行过一段时间分级，一共四级，级别越高补助与收费上限越高，不过很多省份的政策又改了。最新消息将推翻这种定价方式（毕竟补助不到位嘛），例如河北保定市辖区的县，普惠最高定价为1000元每生每月。

这里我阐述一下我对是否选择普惠的认识：

1、并不是普惠不能接受，即便资金监管，国家没必要对其收入赶尽杀绝。尤其市县级地区经济发展不好，本身学费就很低的幼儿园，可以开普惠幼儿园。

2、普惠至少是官方的“过继子”，在附和办园条件下无重大安全事故情况下，会给与一定的政策通融，以及培训福利，指导福利。

非普惠幼儿园：顾名思义除了普惠性质以外的幼儿园均归于非普惠幼儿园。

对与性质选择，我个人倾向于营利性幼儿园。

问题6：办园许可证所需要的必须手续。

每个地区均有细微差异，我说重点。

1、园址房产证，土地证，租赁合同齐全且性质恰当。

2、建筑格局，生均面积附和要求，户外面积附和要求。（一般是每生不少于3㎡，建筑面积不少于500㎡，各地有差别具体百度）

2、外围环境安全。（无污染，无安全隐患，无地质危害）

3、房屋质量符合要求。（房屋质量检验报告，抗震报告）

4、消防合格手续。（消防设计，消防验收）

5、饮水环境达标。（非自来水需要水质量检验报告）

6、卫生环境检验。（妇幼保健院出示证明）

7、安全报警设施。（一键报警器）

8、验资证明。（营利性幼儿园需要）

9、食品经营许可证。（有些地区在取得办园许可证前就需要）

10、空气环评。

11、园长证及教师资格证。（部分地区先招聘，招生后办证）

12、教职工无犯罪证明。

以下一些奇葩手续：

1、附近老幼儿园同意新开园公开信。

2、街道办情况说明信。

3、居委会请愿书。

…… 这些极少极少遇到。

这些所需的材料并不是必须齐全，也不是齐全了就给办园许可证。且不说吃、送、陪这些不上台面的话，很多地区办证是分批的，攒够一定量发一批证，当然其中消防最难最关键。

作者：徐老师频道
链接：https://www.zhihu.com/question/22352400/answer/926265258
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。